קיזוז דמי תיקון נזקים למושכר מדמי השכירות

שאלה:
 
שלום רב,

לפני שנה שכרנו בית במרוצת הזמן נוצרו בעיות אשר מחייבות תיקון בכדי להמשיך ולחיות בבית המדרגות בכניסה לבית קרסו, בור הספיגה בחצר קרס גם הוא וכל השופכין זורם אל החצר ,מערכת החשמל הישנה גורמת להתחשמלות בני הבית כאשר נוגעים במכשיר חשמלי כלשהו, אין אינסטלציית גז,אין אינסטלציה למכונת הכביסה ועוד…..

בתחילה נאותה בעלת הבית לתקן את כל הליויים אך לאחר שבדקה כמה הצעות מחיר נסוגה בעלת הבית מעמדתה והחלה למשוך אותנו בהסכמתה לתיקון הליקויים בשלב מסויים כאשר כבר לא יכולנו להכנס הביתה (כאשר קרסו המדרגות לגמרי) הזמנו בעלי מקצוע שיתקנו חלק מהליקויים בעלות של כמה אלפי שקלים בעלת הבית סרבה להשתתף.

כצעד נגדי ביטלנו את הצ'קים הנתונים בידה ודרשנו קיזוז בנתיים נגמר לנו חוזה השכירות ואנו נשארנו בבית רק על סמך האופציה שקיימת בחוזה ותוך שלבעלת הבית אין צ'קים ואו ערבויות לשנה החדשה ומבלי שנשלם לה לטענתנו הסכום שצריך לקזז הוא בגובה הסכום שאנו חייבים עד עתה כעת ברצונינו לשלם אבל לפקודת נאמן שישמור את הכסף עד להחלטת בית המשפט

כמה שאלות:

1) בעלת הבית פתחה תיק בהוצאה לפועל נגד הצ'קים –מה עושים?
2) עורך דין מטעמה פנה לבית משפט בבקשה לצו פינוי—מה עושים?
3) האים אנחנו פעלנו נכונה בזה שעצרנו את הצ'קים?
4)האים הדרך היחידה לדרישת כספינו הוא תביעה משפטית נפרדת?

תודה מראש

 
תשובה:
 
הקיזוז הינו כלי משפטי השייך למשפחת הסעדים העצמיים (self help) בהם רשאי חייב הטוען לחוב נגדי לנקוט, בכפוף לכל דין, מבלי להגיש תביעה לבית המשפט אלא בהודעה על הקיזוז, וזאת בהתאם להוראות סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 הקובע:
 
"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עיסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עיסקה אחת, אם הם חיובים קצובים."
 
יש לשים לב לעובדה שדמי נזק אינם בגדר סכום קצוב, ואולם יתכם לטעון כי מדובר בחובות מתוך אותה עיסקה.
 
הוראה דומה קיימת גם בסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971:
 
"חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז."
 
בהנחה כי החוזה ביניכם לא התייחס באופן ספציפי לשאלת חובת אחזקת הנכס ותיקונו, הרי שחשוב להתייחס להוראות סעיפים 7-10 לחוק השכירות והשאילה,תשל"א – 1971 הקובעות:
 
"7. חובת תיקון המושכר
(א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
 
(ב) היה הנכס המושכר מיטלטלין ובשביל השוכר לא נודעת משמעות לזהותו, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר, הוצאות ההחלפה יחולו על המשכיר.
 
8. העלמה של אי התאמה או פגם
היו אי התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על אף האמור בכל הסכם.
9. תרופות בשל אי-תיקון
 
(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
 
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
 
(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).
 
 
10. פגם שאין לדרוש תיקונו
 
היה הפגם תוצאה מנסיבות בעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים – לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9(א) (1). "
 

הואיל ועל פי הפסיקה שיקים ושטרות הינם סוג של חוזה, הרי שניתן להחיל עליהם גם את הוראות שלעיל.
 
מבחינה פרוצדוראלית – כנגד ביצוע שיקים בהוצאה לפועל יש להגיש בתוך 20 יום התנגדות לביצוע שטר, אשר תועבר לבית המשפט.
 
כנגד התביעה לפינוי יש להגיש בקשת רשות להתגונן (אם הוגשה בסדר דין מקוצר) או כתב הגנה (אם בסדר דין רגיל), שכן לכאורה, לא הפרתם את חוזה השכירות.
 
כעיקרון, אם לאחר קיזוז מלוא ההוצאות עדיין נותר חוב כלפיכם – תוכלו להגיש תביעה, לרבות בצורה של תביעה שכנגד באם תקבלו רשות להגונן באחד התיקים שלעיל.
 
בהצלחה.


  • נגישות