האם כדאי לרשום דירה על שם הקונה?
שאלה:
ברצוני לשאול האם כאשר דירה רשומה על שם מישהו מסוים , אך בפועל היא שייכת לזוג המתגורר בדירה , יספיק זיכרון דברים הצהרתי על כך , או שחייב לעשות העברת בעלות ?
תשובה:
באופן עקרוני מומלץ לדאוג לרישום הבעלות ע"ש הבעלים האמיתי, שכן בכך מתקבל מרשם נכון וזכויות הבעלים מוגנות.
מנגד, יש לעיתים שיקולים שונים לעיכוב הרישום, כגון נסיון של רוכש הדירה להעליעם מפני נושיו את בעלותו בנכס – ואולם, קשה להאמין שנושה לא יחקור ויגלה בקלות יחסית את מקום מוגרי הרוכש – ואף את זהות הבעלים האמיתי.
מנגד, קיימת סכנה גדולה בכך שנושה של המוכר (במידה ויש לו חובות כלשהם) יטיל עיקול על הדירה ואז יאלץ הקונה שלא רשם על שמו לנהל מאבק משפטי לא פשוט ולהסביר מדוע נמנע מן הרישום (עניין מורכב למדי – יש תמיד סכנת הפסד !)
גם אם אין נושה קיים, הרי שיתכנו נושים עתידיים למוכר הדירה וכמו כן, לאחר 120 של מוכר הדירה עלולים יורשיו לטעון ובצדק, שבהעדר כל אסמכתא כתובה למכר הדירה – היא מהווה חלק מן העזבון !
ניתן להבין משאלתך כי לקונה אין אפילו "זכרון דברים הצהרתי" – ולעניין זה חשוב לזכור כי חוק המקרקעין דורש קיומו של מסמך בכתב המעיד על קיומה של ההתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין (כדוגמת עסקת מכר / העברת בעלות ללא תמורה).
עוד חשוב להבין כי עסקה במקרקעין נגמרת רק שעה שהיא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכל עוד לא נעשה הדבר מהווה ההסכם רק "התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין" אשר תוקפה הנורמטיבי נמוך בדרגה לעסקה שנגמרה ברישום.
סכנה נוספת לקונים הוא הסיכון כי המוכר ינסה למכור את הדירה בשנית, ובהעדר רישום או הערת אזהרה, ניתן באופן עקרוני לתאר מצב בו רוכש השני, בתום לב ובתמורה רושם את הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין – ואז זכותו תהא עדיפה על זכות הרוכשים הראשונים !
היבט נוסף (בעד ונגד), הינה שאלת המיסוי (מס שבח, מס מכירה, מס רכישה) – גם אם העסקה לא הועלתה על הכתב – הרי שמרגע שנכרת הסכם מכר זכויות במקרקעין, מדובר בארוע מס המחייב בתשלום המיסים דלעיל (אלא אם קיים פטור מחלק מהם, לדוגמה: בגין מכירת דירת מגורים). אי דיווח על העסקה מהווה משום עבירת מס על כל המשתמע מכך.
אשר על כן, נראה כי הכף נוטה לכיוון רישום הדירה ע"ש הקונים, ולכל הפחות לרשום עליה הערת אזהרה לטובת הקונים.
