שאלה:
מציעים לי דירה מכונס נכסים מטעם הבנק, שאלותי:
1. הכונס דורש סעיף בהסכם, כי הכסף ישוחרר לבנק כנגד כתב שיפוי מטעם הבנק. האם זה תנאי סביר? האם יש ניסוח מסויים לכתב השיפוי?
2. הכונס טוען כי מזגן מפוצל הנמצא בדירה אינו נכלל במכר, היות והוא מוגדר כמטלטלין שאינם כלולים בסמכותו ככונס? ולדעת הכונס החייב זכאי לדרוש להוציא זאת מהדירה ולהעבירו לבעלותו, האם זה נכון?
בתודה מראש
תשובה:
לשאלה הראשונה:
עפ"י סעיף 34א' לחוק המכר, קונה מכינוס נכסים המשלם לכונס הנכסים את מלוא מחיר הדירה, זכאי לכך, שזכויות החייבים בדירה תעבורנה על-שמו כשהן נקיות מכל חוב ושיעבוד.
לאחר ביצוע התשלום על-ידי הקונה, מתפקידו של כונס לחלק את הכספים ששילם הקונה בין הנושים השונים עפ"י סדר הקדימות שקבוע בדין.
ברם, זכותו של הקונה לקבלת הזכויות, כאמור לעיל, איננה תלויה בשאלה, האם כונס הנכסים מילא ו/או ימלא את חובתו לעניין חלוקת הכספים. דהיינו, גם אם הכונס יחלק את הכספים בסדר קדימות שגוי,תישאר על כנה זכותו של הקונה לקבל את זכויות החייב בדירה כשהן נקיות.
יחד עם זאת, בפועל, בעת העברת זכויות בטאבו, דורש רשם המקרקעין לקבל אישורי העברה מרשויות המס ומהעירייה, ואם כונס הנכסים יתעלם מזכויותיהן של רשויות אלה, עלולה ההעברה על-שם הקונה להתעכב.
לפיכך, גם לקונה יש אינטרס, כי במידה ועל-פי דיני הקדימה יגיע לרשויות המס ולעירייה כספים כלשהם, תיוותר תחת ידי הכונס היכולת לשלם כספים אלה.
מאחר וקבלת כתב שיפוי מהבנק מבטיחה בדרך כלל באופן סביר, את יכולת הכונס לשלם את הכספים שידרשו לרשויות המס, כאמור, מקובל להסתפק בכתב שיפוי שכזה.
כתב השיפוי צריך להיות מופנה לכונס, וצריך שיאמר בו כי הבנק מתחייב לשאת בכל תשלום שבו תחוייב קופת כינוס הנכסים, עד לגובה הכספים שקיבל הבנק מהכונס. נוסח כתב השיפוי אינו חייב להיות זהה לחלוטין לניסוח הנ"ל, וניתן להסתפק בניסוחים דומים אחרים, אך העקרון הנ"ל צריך להכלל.
לשאלה השניה:
בית המשפט העליון קבע בעבר, כי רדיאטור שבקיר דירה מהווה חלק מהדירה ולא מיטלטלין:
"המערערים פירקו עובר למסירת החזקה בדירה את כל מערכת ההסקה המרכזית פרט לצנרת שבתוך הקירות. כן פירקו הם מרפסת סגורה על-ידי הסרת התריסול…
המערערים טענו בבית המשפט קמא.. כי גם בהעדר הסכם רשאים היו לפרק את מערכת ההסקה והתריסול מאחר שאין לראות באלה מחוברים אלא מיטלטלין. בית המשפט המחוזי דחה את… הטענה המעין משפטית בדבר סיווגם הקנייני של הראדיאטורים ושל יתר מתקני ההסקה ושל חלקי התריסול.
הם (המערערים -ע.ש.) …טענו…כי בית המשפט קמא שגה בכך שסבר, כי על המערערים הנטל להוכיח, את זכות הפירוק של מערכת ההסקה…
אין כל ממש בערעור זה. … מערכת ראדיטורים דירתית היא חלק מן הדירה ולא חלק מן הריהוט. …
טענה זו (הטענה כי המדובר בכל מקרה במיטלטלין, שאינם מועברים עם נכס דלא ניידי – ע.ש.) אינה מקובלת עליי. ההסקה היא, כאמור, חלק מן הדירה… "
(פסק דינו של כבוד הנשיא שמגר בע"א 572/83, פ"ד לט (3) בעמ' 347)
ולדעתנו ניתן להקיש מכך גם לגבי מזגן.
(תודת המערכת לעו"ד עופר שטריקר על התשובה הנ"ל)
